אם בעבר אדם יכול היה קודם למכור את דירתו ואז להתפנות בנחת לחפש לעצמו את הדירה הבאה, הרי שהיום במציאות הפוסט-קורונה הדברים התהפכו: המוכרים מבינים שהשוק יקר ודליל מאוד בהיצע ולכן מעדיפים לקחת את הזמן בשלבי המכירה, עד שימצאו לעצמם את הדירה הבאה. ומדוע זה בעצם מבשר רעות?

המוכרים נותרים בחוסר וודאות 

עד שנת 2020 עולם כמנהגו נהג, ורוב מוכרי הדירות הרשו לעצמם להשלים קודם את עסקת המכירה על דירתם הנוכחית ולהמשיך הלאה עם הכסף שקיבלו אל הנכס הבא. אלא שהביקוש המוגבר שאפיין כבר את אזור הסגר השני והשלישי של גל הקורונה הראשון, עקף פי כמה וכמה את ההיצע ויצר מיעוט של דירות מתאימות בשוק, שרק מוסיפות להתייקר.

וכך יוצא שמוכרי הדירות חיים בעולם של חוסר וודאות. מצד אחד – הם מעוניינים לעבור לדירה אחרת, בעיקר משיקולי שיפור הדיור. ומצד שני – קיימת מגבלה שבלמצוא תוך זמן סביר את הדירה המתאימה במחיר הנתון שקיים להם, כך שהפעולה הטובה ביותר מבחינתם כרגע, תהיה לקנות ורק אז למכור. 

השוק עבר לתזוזה איטית 

מדוע הדבר בעייתי? קנייה לפני מכירה היא "האזור הבטוח" של משפרי הדיור, אך מזיקה בפועל לשוק, שהתנועה שלו מעט נעצרת. למעשה, כל רוכשי הדירות החדשים נותרים ללא היכולת להתקדם בעקבות המוכרים בדירה שלפניהם: משפרי הדיור מארבעה לחמישה חדרים מעוניינים להמתין עם מכירת הדירה, מה שמביא את משפרי הדיור משלושה לארבעה חדרים להמתין גם כן. 

זהו כמובן איננו התהליך היחידי שנגרם בעקבות עליית מחירי הנדל"ן מאז התפרצות נגיף הקורונה, אך הוא מאפיין מגמה מקומית שעשויה להותיר את השוק במצב של "קיפאון" ממושך, במקום לאפשר לו לנוע באופטימליות ולייצר היצע דירות ראוי.

על קנייה לפני מכירה והאפשרות ההפוכה 

מכירת נכסים מתייחסת תמיד לשלושה פרמטרים עיקריים: מחיר הדירה, מועד הפינוי שלה ותהליכי הפינוי של המוכרים. עד לשנת 2020, מועד הפינוי המקובל עמד על 6-8 חודשים מיום החתימה, כאשר מוכרים שעדיין לא מצאו לעצמם את הדירה הרצויה, העמידו את תאריך הפינוי למועד רחוק יותר (לרוב בסביבות 12 חודשים), וכך יכלו לקבל את התשלום על הנכס הנמכר ולהתפנות לחיפוש הדירה החדשה שלהם ברוגע.

אלא שהקורונה הגיעה וטרפה את הקלפים, כך שכבר משנת 2021 החלה עליית מחירים משמעותית ביותר בנדל"ן בהרצליה, שעמדה על שיעור שבין 10%-20% ואף יותר, לעומת העלייה שחלה קודם לכן ושעמדה על 0.5%-1% בשנה. לכך צריך להוסיף גם את ההיצע הסביר שהתקיים בשוק עד לאותה נקודה, כך שמוכרים שביצעו את המכירה לפי לוח התשלומים שסוכם יכלו לחפש דירה מתאימה כשהכסף בידם.

מדוע רוב המוכרים מעדיפים קודם כל לקנות?

בשנת 2022 המחירים התייקרו לכדי 20% ומעלה, אך התמתנו ברבעון הראשון לכדי 10%. עדיין מדובר בעליית מחירים דרסטית, שרובה נובעת מהיצע נמוך מאוד של דירות למכירה. בנוסף, המוכרים מבינים שהמחירים עדיין צפויים להמשיך ולעלות עד לסוף השנה הנוכחית, כך שייתכן שהכספים הנתונים מהמכירה שהשלימו כבר לא יספיקו להם לדירה הבאה. 

למעשה, מוכר שקיבל 3 מיליון שקלים על דירתו, מבין כעת שייתכן שהדירה הרלוונטית לקנייה כבר תעמוד על סכום של 2.5-3.2 מיליון שקלים.

האם יש לזה פתרון?

במצב כזה, מעדיפים רוב המוכרים להחזיק את המקל משתי קצוותיו: להימנע ממכירת הנכס הקיים שלהם, עד שידעו במדויק מהו הנכס הבא שהם מעוניינים לקנות וכמה בדיוק הוא יעלה. כך, אף דירה למעשה לא "מחליפה ידיים" בקצב סביר ומצופה מצד השוק והוא נכנס למעין קיפאון יחסי, שבו הזמן הממוצע לעסקה אורך זמן רב מאוד. 

נכון להיום, אפשר להניח שמדובר בתופעה חולפת, שתתמתן ככל שיתפנו וישווקו יותר נכסים חדשים בעיר. הציפיה לפתרון העיקרי לבעיה מגיעה בעיקר מכיוון הפרויקטים להתחדשות עירונית, שצפויים להוסיף כמות גדולה של יחידות דיור חדשות, אם כי גם כאן פקטור הזמנים הוא בלתי נמנע.

אם אתם מעוניינים למכור את הנכס שלכם בקרוב ומתלבטים האם להתגמש בקניית הדירה הבאה או להמתין, רצוי להתייעץ עם סוכן נדל"ן מומחה שמבין לעומק את התופעה ושיוכל לייעץ ולכוון באופן אובייקטיבי ומקצועי, על סמך המטרות האישיות ונסיבות המכירה.