באינספור מקרים מגיעים הקונים ממש לסוף התהליך, ורק אז מגלים לתדהמתם על סוגיות קיימות ומרתיעות כמו חריגת בנייה, הערת אזהרה או אפילו עיקול על הנכס. בנקודה זו, רובם יעדיפו לפוצץ את העסקה ולהימנע ממנה, מה שמותיר את המוכר בבזבוז לא מבוטל של זמן וכסף.

כיצד נמנעים מכך, ומכינים את הדירה למכירה מבחינה משפטית?

אחת הסיבות המהותיות ביותר שבגינן מתרחש פיצוץ בעסקת נדל"ן, היא משבר אמון בין מוכר וקונה. אם הקונה כבר התרשם מהנכס, ערך מצידו את כל הבדיקות, קיבל אישור עקרוני למשכנתא ורוצה מאוד להתקדם, הוא בוודאי לא מצפה להתעדכן דווקא עכשיו בחריגת בנייה, הערת אזהרה, או אפילו העדר רישום הנכס בטאבו על שם המוכר.

כל אלה אמנם ניתנים לפתרונות בשטח, אך מבחינתו של הקונה, מדובר במשבר פסיכולוגי שמקשה על יחסי האמון המלאים עם המוכר, ומונע מהעסקה להתקדם. אז מה נדרש מכם, המוכרים, כדי להימנע ממצב כזה, ומה תעשו אם בכל זאת קיימת סוגייה שצריך לטפל בה לפני שמוציאים את הנכס למכירה?

חשוב להבין:

שקיפות מלאה מבעוד מועד מול הקונה, תיצור יחסי אמון טובים ותאפשר להתקדם בעסקה, גם אם לנכס יש עניינים משפטיים מסוימים. במקרה לדוגמה, דירה שנמכרה בייצוגי כמתווך, התגלתה כמעוקלת לטובת בנק מסוים. על פניו, לא מדובר בבעיה – ניגשנו המוכר ואני ל בנק, והוצאנו טופס שמעיד על היקף החוב. ככל שהחוב קטן יותר משווי הדירה, כך הקונה יבין שהסכום שישולם יכסה את החוב, והשעבוד יוסר. אם היינו ממתינים עם גילוי הנושא עד לשלב שבו מעורבים עורכי דין, הם אלה שהיו מדווחים לקונה על העיקול, מה שעלול היה להרתיע אותו ולגרום לו להסתייג מהעסקה.

ולכן – מוכר שמעוניין להוציא את הדירה שלו למכירה, טוב יעשה אם יבדוק את מצב הנכס מבחינה משפטית, יוודא שאין סוגיות שצריך לטפל בהן לפני שמתקדמים בתהליך המכירה, וכמובן ישקף כראוי ובצורה מלאה את תמונת המצב לקונה, בהתאם לחובתו לגילוי נאות.

כיצד לפעול אם בנכס יש עיקול או הערת אזהרה?

על הדברים הללו המוכר מוכרח לדעת מראש, להוציא את המסמכים המשקפים את הנתונים, ולהציג אותם בשקיפות מלאה לקונה. את הנתונים הללו ניתן לראות בקלות דרך נסח הטאבו, אותו מוציאים בכפוף לתשלום של 15 שקלים, מקבלים את כל הפרטים הרלוונטיים, לרבות זהות הבעלים הרשומה בנכס. לא פעם קורה שהמוכרים מגלים לתדהמתם שמי שעדיין רשום כבעלים הוא למעשה המוכר הקודם שממנו רכשו את הדירה, ורק כעת מתברר שתהליך הרישום מצידם מעולם לא הסתיים, גם לאחר שקנו.

בנקודה זו, המוכר ייאלץ לאתר את המוכר הקודם ולקבל ממנו מסמכים רבים, מה שעשוי לעכב משמעותית את העסקה, ואף להסתבך מאוד ברמה הבירוקרטית, ככל שאותו אדם נפטר וכעת צריך להשיג את היורשים שלו. נסח הטאבו מצביע לא פעם על עניינים לטיפול שעשויים להשפיע מאוד מבחינת לוחות הזמנים, בייחוד כלפי מי שמעוניינים למכור בדחיפות. לכן מוטב שלא להמתין עד להוצאת הדירה למכירה ממש, ולטפל בדברים הללו עוד קודם. 

כאשר קיימת חריגת בנייה

הקונה מגיע לדירה, וכעת מתבשר על חריגת בנייה. האם מדובר בבעיה? לא. לחריגת הבנייה יכול להיות פתרון משפטי, כספי או מעוגן בהסכם בין שני הצדדים, כך שאת העסקה ניתן להשלים בכל מקרה. 

הבעיה מתחילה כאשר מוכר נמנע מלהעביר את המידע על חריגת הבנייה לקונים הרציניים שלו, ומספר להם עליה רק בשלב מתקדם מאוד, שבו כבר מתעורר חשד שיש לו עוד דברים להסתיר. כדי להימנע מהפיכתו של המוכר לאדם לא רציני או אמין מספיק, הכרחי לספר על חריגת הבנייה מלכתחילה, וחשוב להציף גם את הפתרון שלה באותו הרגע. מתווך הדירה יוכל לעזור לכם למצוא את הפתרון הרלוונטי בכל אחד מהתרחישים האפשריים. 

מכירת דירה בלי רישום בטאבו 

כבר הזכרנו את הבעייתיות שבהעדר רישום תקין בטאבו, אך צריך לדעת שבהרצליה עצמה יש בניינים רבים שעדיין רשומים תחת החברה המשכנת, שהייתה אחראית לרישום בטאבו, אך מסיבה מסוימת לא השלימה אותו. במקרה כזה, יש להציג לקונה אישור זכויות מהחברה המשכנת. 

כאשר מדובר בבית פרטי הרשום בטאבו אך אין לו פרצלציה (כלומר חלוקת שטח מוגדרת בין שני בתים באותו גוש-חלקה), יידרש הסכם שיתוף בין שני הבתים, שבמסגרתו מודדים את השטח וקובעים את חלוקת הזכויות בין צד א' וצד ב'. כך, אם אחד מהם מעוניין למכור, יהיה עליו לצרף את הסכם השיתוף לחוזה הדירה. 

מכינים מראש את כל המסמכים 

אם אתם מעוניינים להוציא את הדירה למכירה, תוכלו להנפיק את כל המסמכים הרלוונטיים בקלות ובמהירות: נסח טאבו, טופס 4, תוכניות, תיק בית משותף, היתרים וכל מסמך נוסף. הגופים שברשותם המסמכים הללו מחויבים לספק לכם אותם, כך שאין שום סיבה שתנהלו מכירה בלעדיהם. ככל שתשקפו אותם לקונים שלכם בצירוף הפתרון המשפטי המתאים לכל מצב, כך תשיגו מולם אמון והדדיות בתהליך, ותביאו לסיום מוצלח ובטוח של העסקה.