היות ואין לנו אפשרות להסתמך על השנתיים האחרונות כדי לנבא את שוק הנדל"ן של שנת 2022, נצטרך להמר. לשמחתנו, מדובר בהימור די אופטימי, כל עוד מבינים שמחירי השוק לא עומדים להישבר, אלא בסך הכל חוזרים באיטיות לקדמותם.

אז מה קרה בענף לאורך הקורונה בשנתיים האחרונות, ומה צפוי לאור זאת בשנת 2022?

כשהשוק משתנה ב- 180 מעלות

עד סוף שנת 2019  ידענו למה לצפות משוק הנדל"ן, כמה צפויה לעלות דירת מגורים, מהי כדאיות ההשקעה בנכסים מקומיים מסוימים, מהו החזר המשכנתא הצפוי לטווח הארוך, וכיצד לנהל את המכירה בהתאם לחוקי השוק וההמלצות המקצועיות.

התחזיות של ימי 2019 לשנת תחילת העשור היו אופטימיות, ודיברו על עליית מחירים של בין 0.5%-1% ושוק רגוע בעל היצע יעיל, המאפשר מכירה וקנייה חלקות. אלא שדווקא אז כל הקלפים נטרפו. הסגר הראשון הכניס את שוק הנדל"ן (כמו כל תחום אחר) לקיפאון, חוסר הוודאות גרע מיכולתם של קונים, מוכרים ומשקיעים לפעול בהתאם למטרות קודמות, ורבים מהם עברו לישיבה "על הגדר", ממתינים לראות מה יקרה, וכיצד הסגרים והמגיפה ישפיעו על המדינה בכלל, ועל שוק הנדל"ן בפרט.

כשהבית קטן מסך חלקיו

ואז הגיע הסגר השני באמצע שנת 2020, שהנחית מכה כואבת יותר. הזעזוע מהסגר הקודם היה עמוק ומשתק, ואנשים התחילו לתפוס אחרת את הבית שלהם, ודיברו על מחסור בחדר נוסף, צורך בשיפוץ ובחידוש, ועל חסרונה הבולט של גינה או מרפסת. העדר המענה לילדים הסגורים בבית ולעובדים מהבית נראה משמעותי מתמיד. אנשים רבים, שעד כה ניהלו חיים עמוסים מחוץ לבית, התחילו להבין עד כמה ביתם סוגר עליהם.

שלושת התהליכים הבאים שקרו במקביל, גרמו למעשה לזינוק מדהים בביקוש לנדל"ן:

1. חוסר ההתאמה של הבית לצרכים החדשים של דייריו.
2. חוסר וודאות מדינית לגבי הממשלה שתיבחר, והעדר האפשרות לממש תוכניות ממשלתיות שונות במקרקעין, ולנהל רפורמות ותקציבים.
3. תקיעות ההשקעות בנדל"ן בחו"ל בשל סגירת השמיים והמשקיעים, שבלית ברירה החלו לקנות בארץ.

מסוף נובמבר 2020 ועד היום (הרבעון האחרון של 2021) חל זינוק אדיר בביקוש לנדל"ן. כמות ההיצע בשוק הייתה דלילה מלכתחילה, ולאור הביקוש הגבוה שנוצר כבר נראתה כמעט אפסית, והדבר הביא לעליית מחירים משמעותית.

לדוגמא, דירה למכירה שבעבר ביקרו בה כ-20 קונים פוטנציאליים, כעת נאלצה לקלוט 50 ואפילו 100 קונים שמתחילים להתחרות על הדירה, מה שגרם לעלייה דרמטית במחיר הדירה. כמה דרמטי? ובכן, חלק מהשכונות בהרצליה רשמו עלייה חדה ביותר של 10%-15%.

המשקיעים חזרו בענק

גם בתחום ההשקעות התרחשו שינויים מהותיים. לא רק שההשקעות בחו"ל נעצרו במהלך 2020-2021 והמשקיעים השקיעו את כספם בארץ, גם ריבית המשקיעים ירדה בפועל מ-8% לריבית מדורגת של 5%-10% (הודות למהלך של שר האוצר דאז, ישראל כץ). והתוצאה – כל מי שקנה נכס במחיר נמוך, חסך 3% במס עבור דירות של עד מיליון שקלים, דבר שגרם להצפת השוק מחדש במשקיעים ולעלייה נוספת, עד כדי 20% במקומות מסוימים בהרצליה.

אז מה צפוי בשנת 2022 בענף הנדל"ן?

לאור השינויים המפתיעים שחלו, שכלל לא תאמו את התחזיות המקוריות של סוף 2019, כל מה שנותר כרגע הוא פשוט להמר. יש לנו ממשלה מתפקדת לפי שעה, והרבה תלוי בהמשך יציבותה. היציבות כשלעצמה, מאפשרת לכולנו להירגע ולעשות חושבים. ולכן כל עוד היציבות תישמר, אנו צפויים לראות חזרה לשגרה בענף לאורך השנה. ככל שגם השמים ייפתחו מחדש ותחזור האפשרות להשקיע בחו"ל, ככל שיתרחשו שינויים במס (עליית מיסוי למשקיעים) וככל שיותר קונים ומשקיעים יעדיפו לחזור לישיבה על הגדר עד לאיזון מוחלט, הרי שהמצב הכאוטי בשוק הנדל"ן ייבלם ויתמתן.

במצב כזה לא צופים ירידת מחירים, אלא עליית מחירים מתונה יותר, של 2.5%-3% בשנת 2022, לעומת הקפיצה החריגה ב-10% ומעלה, כפי שהיתה בשנה הנוכחית.